Come funziona l’Assemblea di Condominio.
Molto spesso ci troviamo in disaccordo con le decisioni assunte dall’assemblea del condominio, molto spesso ci sentiamo costretti ad accettare nostro malgrado le scelte che poi influiscono inevitabilmente sul nostro portafogli.
L’assemblea del condominio è l’organo del condominio deputato a prendere le decisioni per il bene comune, la riunione condominiale è quindi il momento in cui i condomini esercitano il loro diritto di proprietari, è il momento in cui danno disposizioni all’amministratore. Naturalmente come avviene in democrazia la maggioranza dei condomini, in base al tipo di decisione da assumente c’è una maggioranza da rispettare, delibera e la decisione ricade in quasi tutti i casi su tutti i condomini, anche i dissenzienti e gli assenti.
Arriviamo al titolo di questo articolo. Affinchè tutto quello sopra enunciato sia valido è, proprio a tutela di tutti e nel pieno rispetto della democrazia, indispensabile che venga rispettata la ritualità dell’assemblea, dal primo all’ultimo atto.
Il primo atto dell’assemblea si concretizza prima dell’assemblea stessa.
La Convocazione dei partecipanti
Secondo una recentissima sentenza della Corte di Appello di Catania la n. 924/2019 l’avviso di convocazione deve essere inviato ad entrambi i coniugi in caso di proprietà in comunione.
Quindi una assemblea nella quale non sono stati invitati tutti i partecipanti è annullabile dal condominio che non è stato convocato. E’ fondamentale prima dell’inizio dei lavori che il presidente si sinceri che l’amministratore abbia inviato a tutti l’avviso di convocazione
In che modo deve essere inviato l’avviso di convocazione?
L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione (salvo diverse indicazioni del regolamento di condominio), a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.
Dopo aver verificato che la ritualità della convocazione è stata rispettata è necessario verificare se i condomini sono intervenuti in un numero sufficiente per dare inizio ai lavori della riunione
Quanti condomini devono intervenire affinchè l’assemblea sia valida?
“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
A questo punto se tutte le verifiche sulla corretta convocazione hanno stabilito che tutti sono stati convocati e se sono intervenuti un numero di condomini sufficiente per deliberare l’assemblea può cominciare i lavori e discutere i punti all’ordine del giorno.
Come abbiamo già detto in base alle decisioni da prendere devono essere valutate le maggioranze necessarie per la loro adozione.
La domanda da porci ora è: la delibera è stata assunta con la corretta maggioranza?
Una delibera che non ha il quorum deliberativo è una delibera annullabile.
Conclusa l’assemblea, quando tutte le attività che abbiamo indicato sono state eseguite puntualmente e quando tutto sembra essersi concluso in realtà non è così!!
Manca ancora un adempimento affinché la ritualità sia completamente e correttamente espletata.
L’invio del verbale nel quale deve essere fedelmente annotato lo svolgimento dell’assemblea, devono infatti essere indicati tutti quelle informazioni sopra descritte. La data della convocazione, l’ora, il luogo, il numero degli intervenuti, le delibere assunte e soprattutto con quale maggioranza.
Il verbale deve essere inviato agli assenti avendo cura l’amministratore di ricevere data certa dell’invio. E’ quindi indispensabile adoperare le stesse accortezze valide per la convocazione, raccomandata o posta certificata o consegna a mano con dichiarazione di ricezione.
E’ fondamentale che ci sia data certa dell’invio del verbale agli assenti perché dalla data di ricevimento del verbale da parte degli assenti decorrono i trenta giorni previsti dalla legge per l’impugnativa della delibera.
Dell’impugnativa della delibera ne parleremo nel prossimo capitolo, da seguire con attenzione perché è grazie a questo strumento avete forse ancora la possibilità di far valere le vostre ragioni e di non pagare somme per decisioni assunte da altri senza il vostro consenso o in vostra assenza.